КРЕДИТЫ в РОСТОВЕ

В последнее время одной из наиболее обсуждаемых тем является ипотека. Практически каждый день, выступая в средствах массовой информации, специалисты рассказывают о нюансах оформления ипотечных кредитов. Казалось бы, у большинства населения страны уже сложилось определенное представление об основных моментах ипотеки, но заемщикам часто приходится слышать далекие от истины суждения об ипотечных кредитах. Мы постараемся собрать вместе самые популярные заблуждения и развеять их.

Многие из тех, кто собрался приобретать квартиру в кредит, полагают, что последняя становится собственностью банка. В действительности собственник квартиры с момента государственной регистрации сделки – заемщик, однако на документах собственности можно увидеть особую запись: «Залог в силу закона».

В квартире заемщики могут прописать как себя, так и членов своей семьи, провести в ней ремонт и обустроить по собственному желанию. Залог – это только обременение. Это значит, что квартиру невозможно продать либо обменять, а вот сдавать ее в аренду можно, причем при наличии соответствующего разрешения от банка. Как правило, кредитные учреждения дают на это свое согласие.

Следующим ошибочным суждением является то, что, если заемщик не может выплачивать ипотечный кредит, то банк может выселить его из квартиры. Это не так.

Следует иметь в виду, что подобного рода вопросы не решаются в частном порядке, только по усмотрению банка. Данная процедура регламентируется законодательством, в частности федеральным законом № 102-ФЗ – «Об ипотеке». Согласно этому закону, если в договоре об ипотеке иное не предусмотрено, обращение взыскания на имущество, которое было заложено для обеспечения обязательств, исполняемых ежемесячными платежами, допускается при периодическом нарушении сроков их внесения (то есть при более трех раз в течение одного года), даже если просрочка незначительна.

Все претензии подобного рода, согласно Гражданскому кодексу РФ, рассматриваются в судебном порядке, где заемщикам предоставляют возможность объяснить причины подобных действий. Поэтому и выселение осуществляется только на основании решения суда. Как показывает практика, банки такие вопросы стараются решать с заемщиками на досудебном уровне, не доводя ситуацию до критического положения и, при необходимости, идут на встречу клиентам в их не простом положении.

Даже если у вас вдруг возникли финансовые трудности, необходимо действовать ответственно. Не рекомендуется в подобных случаях убегать от банка, а своевременно и честно объяснить сложившуюся ситуацию. Вполне возможно, что проблему поможет решить сам банк. К примеру, одним из вариантов (кардинальный, но вполне возможный выход при действительно серьезных финансовых проблемах) может быть следующий: продажа через банк имеющейся в наличии жилой площади с последующим приобретением другой площади, но меньшей по размеру либо в другом, менее престижном районе.

В результате подобных сделок вырученная разница может пойти на оплату имеющейся задолженности, а остаток суммы возвратится продавцу. Следует иметь в виду, что по законодательству банк не может быть собственником жилья, которое приобретает заемщик в ипотеку. Следовательно, заинтересованности в выселении у него по определению просто не может быть.

От клиентов часто приходилось слышать вопрос: «Если курс иностранной валюты уменьшится, то банк пересчитает ежемесячные платежи в большую сторону?». На самом деле в ходе оформления кредита заемщику предоставляют график, в котором четко прописаны ежемесячные (иногда аннуитетные, то есть не изменяющиеся на протяжении всего срока кредитования) платежи на все месяцы вперед, вплоть до окончания срока кредитования. Банк не может просто взять и увеличить размер платежей. А, что касается валюты, то она покупается в обменных пунктах по фактическому курсу.

Есть такое мнение, что банк может увеличить ставку, когда ему это заблагорассудится. К примеру, клиент оформил кредит при ставке в 13 процентов годовых, а в будущем банк повышает ее до ставки в 15 процентов годовых. Процентная ставка регламентируется кредитным договором, являющимся основным документом, который связывает банк и заемщика. Ставка четко фиксируется в рамках одного договора, и банк не может ее увеличить, оставляя за собой право только изменить ее в меньшую сторону.

Здесь следует иметь в виду, что исключением могут быть только те договоры, в которых упоминается именно о плавающей процентной ставке, привязываемой к определенным индикаторам (ЦБ РФ, Моспрайм и так далее), а также договоры, которые касаются приобретения жилой площади в новостройке. В последнем случае ставка может быть изменена после окончания срока строительства, но в любом случае это все определяется условиями договора. Поэтому и рекомендуется очень тщательно изучать условия кредитного договора еще до его подписания (какую бы площадь не приобретали – вторичную либо первичную) на предмет особенностей именно такого рода. Самовольно изменить ставку, если это указано в договоре, банк не может. На сегодняшнем рынке таких случаев нет.

Некоторые неосведомленные граждане иногда пугают заемщиков подобными изречениями: «Если банк обанкротится, то кредиторы заставят вернуть сразу все долги». В реальности у заемщика меняется только выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы с процентами. Если меняется кредитор, условия кредитного договора не изменяются.

Еще одно заблуждение: в случае если банк разорится либо лишится лицензии, то долг заемщика упразднится. Это тоже не может соответствовать действительности. Человек уже приобрел жилье, квартира уже является его собственностью, и так как покупка имела место с использованием ипотечных ресурсов, то и кредитный договор продолжает оставаться в силе.

Что до репутационных, финансовых и других проблем банка, по причине которых он прекратил свою деятельность, обязательства заемщика переводятся в другую банковскую структуру. Эксперты рекомендуют и в такой ситуации по-прежнему исправно исполнять свои обязательства, которые предусмотрены кредитным договором, то есть выплачивать кредит за приобретенную жилую площадь в установленные договором сроки. За неисполнение обязательств будут наложены штрафные санкции.

К сожалению, ипотека не прощает долги и при рождении ребенка в семье заемщика. Кстати, для тех семей, которые планируют завести детей в период кредитования, есть существенная и достаточно важная деталь. В этом случае нужно воспользоваться услугами страховой компании, которая включает риски нетрудоспособности, имеющие отношение к беременности и родам, в страховые случаи.